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是时候讨论清楚深圳停车位问题了

发布时间:2022-06-29 15:46:01 人气: 作者:www.abg6666.net

深圳宝能公馆住宅和公寓业主就停车位问题发生争执,引发宾利姐的热点事件,就网络上的反馈来看,呈现了一个很有意义的情况。

绝对多数非深圳人是挻宾利姐派的,原因就是有开发商的合同,车位被占了一个月,反击很正常,合理合法。相反多数深圳人都是在强调一点,深圳停车位政策不一样,不允许买卖。

那深圳停车位政策究竟哪里不一样?这要从近20年前说起了。

2000年后,深圳出现了第一次学车热、购买私家车风潮,2000年前深圳大部分人出行基本靠公共汽车、小巴等,但到2003年左右时,很多人开始买车了,捷达等老三样满街都是,由于当时的住宅区基本没有考虑太多停车位的问题,开始出现停车难的现象。

正因为如此,2003年,深圳市规划国土局开始起草《深圳市区分建筑物停车位出让转让办法》。

当时争议很大的就是学香港还是学新加坡,香港模式可以买卖炒作停车位,打的口号是用市场的手段来解决停车难的问题,新加坡模式是停车位只租不售,住宅楼内不设固定车位,先来先停,优先提升停车位使用效率。

深圳整体偏向新加坡模式,虽然当时有不少小区已经销售了停车位,但政策导向是不许买卖。

如果事情到这里,就不会有后面这些事了。

事情转折在20073月,《物权法》发布,第74条规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,后来的《民法典》照抄了此表述。

什么意思?规划的车位,由当事人(开发商)约定,就是说买卖、赠送、出租由开发商定,虽然后面有兜底,首先满足业主的需要,其次占有共有公共的空间,属业主共有,但问题在于怎么区分所有和物的共有?

一个模糊的表述带来十几年停车位纠纷。此条规定也引发了法律界巨大争议,各地法院判法也是五花八门。

这才是问题的根源!

20075月,《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》公开征求意见,提出配套建设的停车位归业主共有,新增建设的归开发商。

意见一出,引发社会强烈热议,居民一方大加赞成,但是利益相关方或代理人那是上窜下跳,有兴趣的可以去看看当时南都报纸。

印象深刻的是万科方面的一个律师在报纸上反对,指出深圳此举违反上位法(物权法),用特区立法权对抗上位法。坊间消息,后来全国人大法工委和物权法起草成员还来深圳调研座谈。

此办法不了了之,第一回合的结果就是全国开始大张旗鼓的卖停车位,办产权,深圳不吱声,反正不给办产权。

问题不解决不行呀。开发商偷摸着卖,以租代售,赠送,各种手段齐出,居民今天举报明天闹,人大政协代表们的提案也是每年都提,虽然方向不一样但都是要求尽快立法明确

201412月,《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》发布,办法还是按配建和增设两种情形来约定。有意思的是在起草说明了有一个章节标题是三、落实了《物权法》‘首先满足业主需要’的规定,你品!你细品!

(感谢有人负重前行)

此后,陆续有2019年的《车位管理和分配办法(示范文本)》、2020年的《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳经济特区停车管理条例》等文件引发社会对停车位的关注,但在这些文件中基本还是采用模糊化的表述。

20205月颁布的《民法典》关于停车位也还是沿用了《物权法》的表述。

至此,历史讲完了,回到停车位,怎么管理?怎么定位?还是要先考虑清楚几个问题:停车位应体现更多的使用属性还是价值属性?停车位应侧重公共属性还是私人占有?哪种模式更能解决停车难的问题?

每个人对上述问题都会有自己的答案,但就结果来说,深圳的政策更多地考虑了使用属性,提高了车位使用效率,更加侧重了公共产品属性,更符合社会发展的需要。

结果就是深圳大部分住宅的停车虽然难,但至少还能停进去,收费地面120/月、地库250/月也是大城市里最低的吧?会不会跌破很多外地人眼球?

20多年来,社会得到快速发展,公民意识也是大大加强,《物权法》的起草背景已经发生翻天覆地的变化,汽车成为城市居民的日常交通工具,住宅配套停车位的公共产品属性凸显。

有必要重新审视停车位在《民法典》的相关规定了。